Кризис на рынке новостроек еще впереди

26 августа 2015

Кризис на рынке новостроек еще впереди

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев — о кризисе на рынке новостроек Новосибирска

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев — о кризисе на рынке новостроек Новосибирска

По всем основным показателям рынок новостроек демонстрирует отрицательную динамику. Впрочем, если не привязываться к рекордному 2014 году, а посмотреть ситуацию на рынке за последние несколько лет, то вроде как пока все не так уж и плохо. 

Неумеренный аппетит

Возьмем официальные данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отчеты Федеральной службы государственной статистики (см. таблицу 1).

Первое полугодие 2015 года заметно проигрывает 2014 году, но, как минимум, не хуже 2012 и 2013 годов — период, который кризисным не считается. В 2012–2013 годах строители продали на 22 тысячи квартир больше, чем построили. Значительно выросло количество новых домов и число зарегистрированных прав участников долевого строительства и прав застройщика, что превратит текущий кризис в затяжной и глубокий.

Не желая умерить аппетиты, застройщики сами роют себе яму. А если на стагнирующем рынке правительство пойдет на отмену договоров долевого участия, то Новосибирская область столкнется с кратным увеличением обманутых дольщиков и инвесторов.

Строительство — процесс довольно инерционный. Объекты, строительство которых стартует сегодня, будет определять ситуацию на рынке с лагом полтора–два года. Конечно, в какой-то степени на строительный рынок могут повлиять новые ипотечные программы банков с процентными ставками, соизмеримыми с арендной платой. Возможен также и форс-мажор, связанный с ростом себестоимости или дефолтом. Тем не менее, если тщательно проанализировать основные критерии состояния строительной отрасли, можно сделать относительно точный прогноз ее развития.

Грядет передел

Во втором квартале 2015 года «Индекс Николаева», рассчитанный как средневзвешенная сумма основных показателей, определяющих развитие строительной отрасли, ушел далеко в минус (см. график). Это означает, что через год ситуация на рынке новостроек будет, как минимум, не лучше, чем сегодня. Новосибирский строительный рынок ждет передел, результатом которого станет закрытие от 15 до 30% всех застройщиков. Уже сегодня предложение существенно превышает платежеспособный спрос. И чем больше строители будут предлагать квартиры в домах на стадии фундамента или котлована, а банки — закредитовывать население, тем дольше продлится стагнация.

Несмотря на кризисы, большинство людей справедливо продолжают считать покупку квартиры наиболее надежным способом вложения денег (см. таблицу 2). Да, сейчас на недвижимости много не заработаешь, но квартира не может лопнуть, как банк, или обесцениться, как рубль. Рынок знает примеры, когда квартиры взлетали в цене в руб­лях или падали в валюте в два–три раза, а потом медленно восстанавливали статус-кво в течение четырех–пяти лет. В среднесрочной перспективе те, кто ставил на недвижимость, всегда оставались в плюсе.

Время возможностей

Высокими темпами сегодня растет цена на квадратные метры у строительных компаний, которые обращают внимание на благоустройство территории. Сейчас настоящий «рынок покупателя», который стал более требовательным. В сегменте комплексного освоения площадок я бы выделил «Сибакадемстрой» и ГК «Стрижи». Традиционно пользуются вниманием инвесторов компании, готовые делиться с покупателями прибылью на начальных стадиях строительства. Здесь кроме лидеров рынка, таких как «ПТК-30» или «Строитель», работает много относительно мелких и менее раскрученных застройщиков: «Стройинвестпроект», «Камея», ГК «ОЛМА». При работе с новостройками главная задача — не попасть в долгострой.

Покупка квартиры с последующей сдачей в аренду, так называемый «ленивый бизнес», приносит шесть–восемь процентов годовых. А вот раскрутка коммерческих проектов — дело более рентабельное. Доходность здесь уже 10–12% годовых. И даже на сильно перегретом рынке коммерческих помещений все еще остаются привлекательные ниши. Это необходимые жителям новых микрорайонов салоны красоты, магазины, фитнес-центры…

Достаточно перспективен и новый для города универсальный формат недвижимости — апартаменты.

Кризис в строительный отрасли в самом разгаре, но это еще и время новых возможностей.

Основные характеристики строительной отрасли

Основные характеристики строительной отрасли

Какие из следующих способов вложения денег представляются вас сейчас наиболее надежными? (Закрытый вопрос, не более трех ответов)

Какие из следующих способов вложения денег представляются вас сейчас наиболее надежными? (Закрытый вопрос, не более трех ответов)

Индекс состояния строительной отрасли

Индекс состояния строительной отрасли


Похожие статьи: