Частным образом

16 мая 2016

Частным образом

Михаил Кичанов
Эксперт-Сибирь

В условиях резкого снижения темпов строительства многоквартирных домов производители стройматериалов переориентируются на индивидуального застройщика. Тем более что заметного оживления на «большом» рынке не стоит ждать ранее 2018 года.

По данным официальной статистики, в I квартале 2016 года в Сибирском федеральном округе сдано в эксплуатацию 1,58 млн кв. метров жилья, это почти на 30% меньше, чем годом ранее (см. таблицу 1). Наименьший ввод зафиксирован в Республике Бурятия (25,3% к I кварталу 2015 года), наибольший — в Омской области (116,6%). Лидер строительной отрасли региона — Новосибирская область — смогла сдать лишь 354,7 тыс. кв. метров, что на 46,3% меньше, чем за аналогичный период 2015 года. И восстановления рынка до конца года не ждут ни эксперты, ни чиновники. Если по итогам 2015 года застройщики Новосибирской области ввели 2,58 млн кв. метров жилья или 42,3 тыс. квартир (на 12,3% больше, чем в 2014 году), то планы на конец этого года — не более 1,9 млн кв. метров.

Снижение активности застройщиков в условиях падения доходов сибиряков бумерангом бьет по производителям стройматериалов, которые из месяца в месяц вынуждены снижать объемы выпуска продукции. «На падение рынка стройматериалов больше влияет не объем ввода жилья или коммерческой недвижимости, а объемы выполненных работ по виду деятельности «Строительство». Даже в прошлом году, когда в Новосибирской области был зафиксирован рекордный рост объемов ввода жилой недвижимости, практически по всем видам стройматериалов зафиксировано падение. По стеновым материалам падение составило шесть процентов, по кирпичу — порядка четырех процентов, по сборному железобетону — 13 процентов, по производству КПД, несмотря на ввод новых мощностей, — 12 процентов», — комментирует независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Согласно данным Росстата, в 2015 году организации Новосибирской области выполнили работы по виду деятельности «Строительство» на сумму 36,8 млрд руб­лей, что на 34,2% меньше, чем в 2014 году. Продолжилось падение и в I квартале 2016 года. Если в целом по СФО оно составило 13,2%, то в Туве — 60,8%, в Бурятии — 56,4%, а в Омской области — 37,7% (см. таблицу 2). Ростом показателей выделяются лишь Томская область (105%) и Республика Алтай — (106,8%). «С ноября прошлого года продажи стройматериалов в нашей компании снизились примерно на 30%. Кризис затронул большую часть рынка стройматериалов. Более или менее на плаву держится только газобетон», — отмечает заместитель директора компании «Стройторг» (официальный дилер нескольких кирпичных заводов и производителей газобетона Новосибирской области) Виктор Геращенко.

 

Столько уже не надо

Одним из первых кризис ударил по рынку цемента. В прошлом году лидер этого сегмента стройматериалов в регионе — холдинг «Сибирский цемент» — вынужден был снизить объемы производства на 12% — до 3,84 млн тонн. Еще сильнее холдинг «просел» в I квартале этого года. С января по март предприятия холдинга выпустили 568,9 тыс. тонн цемента, что на 21% меньше чем годом ранее. Объем производства на «Тимлюйском цементном заводе» (Бурятия) — упал на 18% (22,8 тыс. тонн), на «Топкинском цементе» (Кемеровская область) — на 19% (422,3 тыс. тонн), на «Красноярском цементе» — на 27% (123,8 тыс. тонн).

«Потребление цемента падает во многих регионах страны, и Сибирский федеральный округ — не исключение. Соответственно сокращаются объемы производства и продаж продукции холдинга. В текущем году эти показатели, по прогнозам аналитиков нашей компании, снизятся примерно на 12% к уровню 2015 года», — отмечает первый вице-президент холдинговой компании «Сибирский цемент» Геннадий Рассказов. По данным аналитиков «Сибцема», объем потребления цемента в РФ в январе–феврале 2016 года уменьшился на 21% по отношению к аналогичному периоду 2015 года.

Немногим лучше обстоят дела и на рынке газобетона. Как рассказал журналу «Эксперт-Сибирь» директор новосибирского завода «Сибит» (входит в АО «Главновосибирскстрой») Артем Качар, в 2015 году объемы производства компании упали на 10% — до 375 тыс. кубометров. «Негативные тенденции в экономике страны продолжают пагубно сказываться на нашей компании. Из-за повышения стоимости электроэнергии, газа, некоторых сырьевых компонентов, комплектующих для оборудования растет себестоимость производимой продукции», — сетует директор «Сибита».

Строители выйдут из кризиса раньше, чем производители стройматериалов, предрекают эксперты

Кризис обнажил проблему перепроизводства на рынке крупнопанельного домостроения в Новосибирской области. Конкуренция в этом сегменте ужесточается с каждым годом. Помимо местных игроков КПД в Новосибирск везут томские и алтайские производители. Особенно серьезной борьба за потребителя на рынке КПД региона стала в прошлом году, после запуска сразу двух крупных заводов. ГК «Первый строительный фонд» ввела в эксплуатацию первую очередь завода «Арматон» мощностью 70 тыс. кв. метров готового жилья в год с обещанием запустить вторую и третью очереди совокупной мощностью 230 тыс. кв. метров к 2018 году. Инвестиции составили 1,7 млн руб­лей. А строительная компания «Энергомонтаж» открыла производство мощностью 80 тыс. кв. метров в год с намерением увеличить его до 120 тыс. кв. метров. Стоимость вложений — 2,5 млрд руб­лей. Все новосибирские производители КПД занимаются возведением жилой, социальной и коммерческой недвижимости. А мощности компаний «КПД-Газстрой» и «Дискус» и вовсе ориентированы на удовлетворение собственных нужд.

«Избыток мощностей на рынке крупнопанельного домостроения оценивается в 40–50%. Если потребности Новосибирской агломерации в КПД сегодня составляют 400 тысяч кубометров, то суммарная мощность производства заводов, включая поставки из других регионов — изделия «Томской домостроительной компании» и «Барнаульского комбината железобетонных изделий № 2» — близка к 600 тысячам кубометров», — констатирует Сергей Николаев. При этом эксперт указывает на то, что современное производство КПД имеет несомненное преимущество перед старыми заводами. «Изделия новых заводов позволяют строить более высокие здания с квартирами практически любой планировки. К тому же современные материалы более качественны», — подчеркивает эксперт. В конце прошлого года «Первый строительный фонд» начал возводить в Новосибирске из КПД «Арматона» первый за Уралом панельный «небоскреб» в 25 этажей (233 квартиры размером от 42,6 до 76,2 кв. метров). До сих пор технологии позволяли строить в городе дома из панелей не выше 18-ти этажей.

Единственный стройматериал, который в кризис растет в цене выше уровня инфляции, это металл. По данным директора по управлению проектами и инвестициями ГК «ЕЛКА девелопмент» Максима Маркова, за год стоимость металлоконструкций выросла по отдельным позициям более чем на 50%. «Такой рост можно объяснить только картельным сговором металлотрейдеров», — считает эксперт.

 

Рынок все исправит

По мере углубления кризиса производители стройматериалов, так же как и застройщики, рискуют пополнить число компаний-банкротов, указывают эксперты. В конце апреля Арбитражный суд Новосибирской области принял сразу два заявления в отношении одного из самых новых и технологичных кирпичных заводов Сибири — компании «Ликолор» (входит в ГК «Первый строительный фонд»), специализирующегося на производстве облицовочного и керамического кирпича. Первый иск — о взыскании с кирзавода около 5,4 млн руб­лей «обязательных платежей и санкций», второй — о признании его банкротом. Мощность открытого в 2009 году предприятия составляет 72 млн кирпичей в год. Последние два года предприятие было загружено примерно на 70–72%. В 2014 году выручка завода составила 407,3 млн руб­лей, прибыль — 9,4 млн руб­лей. Предварительное заседание суд назначил на 19 мая. Глава «Первого строительного фонда», председатель комитета Законодательного собрания Новосибирской области по строительству жилищно-коммунального комплекса и тарифам Майис Мамедов не нашел времени ответить на вопросы «Эксперт-Сибири» ни о будущем «Ликолора», ни о сложившейся ситуации на регио­нальном рынке стройматериалов.

«У «Ликолора» очень хорошие шансы остаться на рынке. Он очень удачно расположен, на окраине города. Там установлено хорошее немецкое оборудование. Там ниже влияние человеческого фактора на результат и куда меньше доля ФОТ в стоимости конечной продукции, чем на тех же «Черепановском заводе строительных материалов» или «Заводе строительных материалов № 7». В худшем случае завод сменит собственника, но, я думаю, «Первый строительный фонд» за него поборется», — говорит Сергей Николаев. «Ликолор» чувствует себя вполне уверено, — соглашается Виктор Геращенко из «Стройторга». — В феврале завод позволил себе поднять цены на три–семь процентов».

Как рассказал «Эксперт-Сибири» Максим Марков, он еще в 2012 году консультировал «Первый строительный фонд» по выводу «Лилокора» на новый этап развития, и уже тогда предсказывал спад на рынке стройматериалов. «Было понятно, что в 2015 году рынок столкнется с падением спроса на стеновые стройматериалы, и это случилось бы без санкций и девальвации руб­ля. Мы предлагали собственнику изменить сам принцип построения бизнеса. Вместо производственного комплекса с торговым домом, который специализируется на продаже кирпича, мы предложили на первое место поставить торговый дом. Мы говорили, что грядут тяжелые времена и необходимо заниматься не производством, а созданием регио­нальной товаропроводящей сети дистрибуции строительных и отделочных материалов. И это позволило бы пережить провал рынка. Но к нам не прислушались», — разводит руками Максим Марков.

Появились на кризисном рынке и случайные объединения конкурирующих компаний по производству стройматериалов. В апреле стало известно об объединении маркетинговых усилий компаний «Сибит» и «Бетолекс». Вместо управлявшей «Бетолексом» УК «Бизнес Групп» назначен топ-менеджер связанной с руководством АО «Главновосибирскстрой». В дружеские объятия конкурента ООО «Сибирский строитель», собственника завода автоклавного ячеистого газобетона «Бетолекс», толкнули претензии кредиторов, долги перед которыми составляют около 5 млрд руб­лей. В числе крупнейших кредиторов — Внешэкономбанк и банк «Глобэкс». В апреле текущего года в «Сибирском строителе» введена процедура банкротства. Большую часть средств на строительство завода «Бетолекс» (мощность 470 тыс. кубометров, общий объем инвестиций в проект — 3,2 млрд руб­лей), запущенного в эксплуатацию в 2012 году, предоставил Внешэконом­банк (2,62 млрд руб­лей). По оценкам экспертов, с момента запуска «Бетолекс» работал лишь на треть своей мощности.

Как пояснили в «Главновосибирск­строе», собственники «Бетолекса» пригласили специалиста, который поможет преодолеть кризисные явления и выведет завод на новый уровень. Известно, что «Сибит» и «Бетолекс» будут вести совместные маркетинговые кампании. «Речь идет не о приобретении завода «Бетолекс», а об объединении усилий заводов в продвижении автоклавного газобетона в СФО», — пояснил Артем Качар. В то же время эксперты прогнозируют, что в ближайшем будущем «Бетолекс» станет частью «Главново­сибирскстроя», который и без этого актива контролирует, по собственным оценкам, четверть рынка стеновых материалов Новосибирской области и около 60% рынка автоклавного газобетона.

 

Расчет на натуру

Другой кризисной тенденцией стал рост числа бартерных расчетов между застройщиками и производителями строительных материалов. «Бартер имеет сегодня место. Правда, если семь лет назад на его долю приходилось 60–70 процентов всех расчетов, то сегодня — 10–20 процентов. Но я категорический противник бартера. Он усложняет бизнес и выгоден, по сути, только оператору этих расчетов», — в январе текущего года комментировал генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский (см. «Мы все заслужили этот кризис» в «Эксперт-Сибири» № 4–6 за 2016 год). Но с тех пор, уверяют участники рынка, ситуация только ужесточилась, хотя по-прежнему редко какой застройщик допускает рост доли бартерных сделок с контрагентами выше 20%.

Все больший интерес застройщиков к бартеру Максим Марков объясняет в том числе ужесточением законодательства к компаниям, работающим по 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»). «По закону застройщик обязан неукоснительно выдерживать сроки строительства, передавая дольщикам квартиры в строго оговоренные сроки. В противном случае на него налагаются серьезные санкции. В дополнение к этому, теперь все нереализованные к моменту сдачи дома в эксплуатацию квартиры и парковочные места застройщик обязан поставить себе на баланс, а значит платить налог на имущество. При таких правилах игры срывы сроков строительства и возникновение лишних имущественных обязательств — непозволительная роскошь для добросовестных застройщиков, коих на рынке преобладающее большинство. Поэтому они стараются избавиться от квадратных метров как можно быстрее. И бартер здесь — тоже вариант. Кто еще вчера этим инструментом не пользовался, сегодня — практикует», — подчеркивает Марков. По его словам, если два года назад один крупный новосибирский застройщик продавал на 80 млн руб­лей в месяц, то уже в апреле этого года — не более чем на 10 млн руб­лей.

Все больше продукции производители цемента, кирпича, газобетона отгружают частным покупателям

«Многие заводы по производству стройматериалов «затарились» квартирами, имеют на балансе недвижимость на 100 миллионов руб­лей, а кое-где и больше. Кто-то дальше идет по этому пути, как Черепановский кирпичный завод, кто-то, как «Стройкерамика», старается не брать по бартеру ничего», — комментирует Сергей Николаев.

На сайте ЗАО «Черепановский завод строительных материалов» (мощность 75 млн штук в год) значится 31 «бартерная» квартира по цене от 863 тыс. руб­лей (улучшенная студия, 22,7 кв. метра) до 5,3 млн руб­лей (улучшенная трешка, 99 кв. метров). «Предлагаем только те квартиры, по которым поставки материалов уже произошли. Все сделки предполагают регистрацию в УФРС. Продаем квартиры дешевле застройщиков. Работаем с ипотечными покупателями, материнским капиталом», — сообщает производитель кирпича. По данным ГК «ЕЛКА девелопмент», дисконт на «бартерные» квартиры в эконом-классе в Новосибирске достигает 38%, в бизнес-классе — 17%, в классе «комфорт» — 12%.

 

Стать своим

Снижение объемов ввода жилья крупными строительными компаниями вынуждает производителей стройматериалов переориентироваться на индивидуальных застройщиков, тем более с каждым годом в регионах Сибири строится все больше малоэтажной недвижимости. Из 2,58 млн кв. метров жилья, введенных в прошлом году в Новосибирской области, доля индивидуального жилищного строительства составила 684,2 тыс. кв. метров. Из 1 596 жилых зданий, построенных в Новосибирске, 1 464 — малоэтажные и индивидуальные. Годом ранее таковых было 1 273. А из 354,7 тыс. кв. метров жилья, введенных в I квартале 2016 года в Новосибирской области, «малоэтажка» составила без малого 130 тыс. кв. метров.

«Сегодня менее уязвимыми являются те производители, которые ориентированы на частных клиентов, строящих индивидуальное жилье», — убежден Артем Качар, по словам которого доля частников в общих продажах компании не­уклонно растет. Если в начале двухтысячных годов 80% продукции скупали строители, то к концу десятилетия — только 60%. Сегодня их доли почти выровнялись.

Естественно, ориентация на индивидуального застройщика потребовала внесения изменений в маркетинговую политику «Сибита». Компания сегодня инвестирует в открытие шоу-румов, где частник может познакомиться с материалом, изделиями из него, задать все интересующие вопросы. «При необходимости специалист шоу-рума может сделать проект дома и рассчитать количество необходимо стройматериала. Следующие три года мы будем внедрять этот торговый стандарт во всех регионах присутствия», — говорит Качар. Инвестиции в открытие шоу-рума (ремонт помещения, покупка торгового оборудования) он оценил в 500 тыс. руб­лей.

В сторону частника повернулся и ХК «Сибирский цемент». Наряду с мешками по 50 кг, с конца прошлого года заводу компании начали фасовать цемент в мешки по 25 кг. «Цементный рынок стремительно развивается — меняются потребности строителей, другими становятся реалии, в которых мы работаем. Введение новых видов упаковки является реакцией на один из запросов покупателей», — объясняет директор по регио­нальным продажам ООО «ЗапСибЦемент» (актив «Сибцема») Юрий Воробьев. Среди прочих 25-килограммовые мешки поставляются в сибирские магазины Leroy Merlin.

«Притом, что производители стройматериалов расширяют поставки частнику, ожидать, что этот сегмент выйдет на первое место в продажах — очень сомнительно. Во-первых, работать с частником дороже логистически. Нужно отгружать цемент не вагонами, а мешками, кирпич — не вагонами, а поддонами. Во-вторых, производители стройматериалов привыкли, что крупные застройщики их кредитуют. Предоплачивают заказы зимой, забирая товара в строительный сезон. Такая модель недостижима, когда твой главный потребитель — частник. В-третьих, придется инвестировать в товаропроводящие сети. А это недешево. Ну и, наконец, на рынке нет необходимого платежеспособного спроса, стоимость квадратного метра при индивидуальном строительстве всегда выше, чем при возведении многоэтажки», — перечисляет минусы работы исключительно на частника Максим Марков.

 

Когда остынут печи

Падение объемов производства стройматериалов продлится еще как минимум полтора года, более того, 2017 год обещает быть более тяжелым для бизнеса, чем 2016-й. «В 2015 году инвестиции в строительство упали вдвое по сравнению с 2014 годом. Как правило, застройщики вкладывали деньги в завершение уже начатых проектов. Перспективные инвестиции — в освоение новых площадок — практически исчезли с рынка. По сравнению с объемами 2014 года их доля на рынке ничтожна, — говорит Максим Марков. — Это значит, что существующие объемы производства кирпича, газобетона, ЖБИ-изделий окажутся избыточными. Вскоре кому-то из кирпичных заводов придется остановить печи».

По данным независимого аналитика Сергея Николаева, количество домов, строительство которых началось в I квартале 2016 года, в три раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года — 22 против 66. «Я не вижу сегодня драйверов роста на рынке стройматериалов», — пожимает плечами Николаев.

Меж тем новосибирские власти заявили о росте числа проблемных строек. По словам начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексея Кондратьева, более двух десятков домов в городе могут стать долгостроями. В 2015 году застройщики Новосибирска ввели 18 проблемных домов, а в 2016 планируется ввести не менее 13. На начало текущего года в перечне проблемных многоквартирных жилых домов, расположенных на территории Новосибирска, находится 46 объектов из 470 строящихся зданий. «Это и обманутые дольщики, и долгострои», — пояснил Кондратьев. Общий объем строящегося в Новосибирске жилья оценивается в 4 млн кв. метров, или 79 тыс. квартир. В этом году в мегаполисе планируется ввести 1,4 млн кв. метров.

Максим Марков выделяет еще один негативный фактор, который больно ударит как по застройщикам, так и по производителям стройматериалов. «Из всех строящихся в Новосибирске квартир более 50% — это однокомнатные и студии. Это значит, что в ближайшее время рынок столкнется с колоссальным перепроизводством малометражного жилья, цены на которое могут упасть до уровня ниже себестоимости», — считает топ-менеджер ГК «ЕЛКА девелопмент».

«Очень хочется надеяться на рост уже в 2016 году, но похоже, что выйти на уровень 2014 года рынок строительных материалов сможет не ранее 2018 года», — говорит Артем Качар. Опрошенные журналом «Эксперт-Сибирь» его коллеги полностью разделяют это мнение. 


Похожие статьи: