Коммерческая недвижимость: тренд на восстановление сохранится

07 сентября 2017

Коммерческая недвижимость: тренд на восстановление сохранится

Юлия Сасевич
Эксперт-Сибирь

Региональные рынки коммерческой недвижимости постепенно восстанавливаются. Так, за первые пять месяцев 2017 года стоимость кв. метра торговых, офисных помещений и площадей свободного назначения выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в большинстве городов. При этом тренды различаются по сегментам и городам.

«В крупных городах России бизнес оправился после затянувшейся стагнации и начал расширяться, покупая или арендуя новые площади. Определенное влияние оказало и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам. В результате цены на вакантные площади повышаются по сравнению с прошлым годом в большинстве российских городов-миллионников», – комментирует Анна Березина, руководитель проекта Domofond.ru.

Рынок коммерческой недвижимости Сибири демонстрирует положительную динамику. По наблюдению аналитиков «ЁЛКА девелопмент» позитивные изменения начались еще во второй половине 2016 года. Быстрее всех из кризиса вышел рынок офисной недвижимости. Затем — торговой: структура спроса на выходе из посткризисного периода сбалансировалась, что скорректировало ставки аренды.

По словам Максима Маркова, директора по управлению проектами и инвестициями «ЁЛКА девелопмент», на новосибирском рынке сейчас наиболее востребованы объекты, которые демонстрируют разумное ценообразование. «Это когда я покупаю помещение условно за 10 млн руб., а доходность от этого помещения должна мне вернуть средства в коридоре от 7-10 лет. И если предлагается такое помещение, на котором я верну, условно, за 7 лет свои деньги и потом уже начну зарабатывать, оно быстро находит своего нового собственника. Но абсолютное большинство помещений у нас предлагается по некорректным ценам с инвестиционной точки зрения. Поэтому они находятся в постоянном экспонировании», — поясняет г-н Марков.

 

Офисная недвижимость

По данным «ЁЛКА девелопмент», после снижения цен продаж на офисную недвижимость в Новосибирске в первой половине 2016 года, в 3 квартале 2016 года впервые наметился положительный тренд, который в целом сохранился в 1-2 кварталах 2017 года. Во 2 квартале 2017 года средневзвешенная цена продаж в Новосибирске составила 51,8 тыс. руб. за кв. м., что на 3,6% выше, чем в 1 квартале 2017 года. После снижения удельных цен аренды офисной недвижимости в первой половине 2016 года, наметился положительный тренд, который так же сохранился в 1-2 кварталах 2017 года. Во 2 квартале 2017, средневзвешенная цена аренды площадей офисной недвижимости составила 543 руб. за кв. м. в месяц, что на 4,4% выше, чем в 1 квартале 2017 года.

По данным Domofond.ru, в сегменте офисной недвижимости цены выросли в девяти городах. Наиболее значительное повышение отмечено в Казани, где офисы в среднем подорожали на 19% — с 75,4 тысячи рублей до 89,8 тысячи рублей за кв. метр. В Москве по сравнению с прошлым годом офисные помещения выросли в цене на 16% — до 336 тысяч рублей, а в Санкт-Петербурге на 13% — до 149,6 тысячи рублей за кв. метр. В Новосибирске стоимость 1 кв. м. офисных помещений составила 69, 4 тысячи рублей, что на 9% меньше, чем в 2016 году.

 

Торговая недвижимость

По данным «ЁЛКА девелопмент», во 2 квартале 2017 года средневзвешенная цена продаж составила 58,6 тыс. руб. за кв. м., что выше на 6,4%, чем в 1 квартале 2017 года. После роста удельных цен аренды торговой недвижимости в первой половине 2016 года, в 3 квартале 2016 года цены снизились, однако в 4 квартале 2016 года они снова стали повышаться и 1-2 кварталах 2017 года сохранился положительный тренд. Во 2 квартале 2017 года, средневзвешенная цена аренды площадей торговой недвижимости составила 740 руб. за кв. м. в месяц, что выше на 2,6%, чем в 1 квартале 2017 года.

Наиболее дорогой коммерческой недвижимостью остаются торговые площади, констатируют эксперты Domofond.ru. С начала года цена помещений под магазины увеличилась в десяти городах-миллионниках. Лидером оказался Санкт-Петербург, где средняя цена предложения торговых площадей выросла на 72% — до 167,2 тысячи рублей за кв. метр. В Казани средние цены поднялись на 29% — до 122,8 тысячи рублей за кв. метр. В Москве средняя стоимость кв. метра увеличилась на 13% — с 361,2 до 407,7 тысячи рублей. Уменьшение стоимости торговых помещений отмечено в Екатеринбурге (-4%) и Перми (-1%). В Самаре по сравнению с прошлым годом цены на торговую недвижимость не изменились. В Новосибирске стоимость 1 кв. м. торгового помещения в 2017 году составила 81 530 руб., что на 16% больше, чем в предыдущем году.

 

Складская недвижимость

По мнению экспертов «ЁЛКА девелопмент», после стабильного роста удельных цен продаж на складскую недвижимость в течение всего 2016 года в 1 квартале 2017 года наметился положительный тренд, который сохранился в 1-2- кварталах 2017 года. Во 2 квартале 2017 года, средневзвешенная цена продаж складской недвижимости составила 20,5 тыс. руб. за кв. м., что на -1,4%ниже 1 квартала 2017 года. Удельные цены аренды складской недвижимости в течение 2016 года показали положительный тренд, который сохранился в 1-2- кварталах 2017 года. Во 2 квартале 2017 года, средневзвешенная цена аренды площадей складской недвижимости составила 241 руб. за кв. м. в месяц, что на 1,9% выше, чем в 1 квартале 2017.

Эксперты Domofond.ru считают, что средние цены на помещения свободного назначения также выросли. Особенно заметно увеличение их стоимости в Казани (16%) и Москве (15%). Кроме того, помещения свободного назначения ощутимо подорожали в Нижнем Новгороде, где в первые пять месяцев 2017 года за них просили в среднем 74,6 тысячи рублей за кв. метр, что на 13% больше, чем в прошлом году. Самое значительное снижение цен отмечено в Екатеринбурге (-9%). Также подобная недвижимость подешевела в Красноярске (-7%), Ростове-на-Дону (-5%) и Самаре (-1%). По данным Domofond.ru, в Новосибирске стоимость 1 кв. м. помещений свободного назначения составила 63 992 руб. (на 3% больше, чем в 2016 году).

 

Аренда: ставки пошли в рост

Эксперты утверждают, что для владельцев коммерческих помещений начало 2017 года оказалось не менее благоприятным – в большинстве городов наблюдается рост арендных ставок по сравнению с первыми пятью месяцами 2016 года.

Наибольшее повышение арендных ставок приходится на Москву, где аренда офисов подорожала на 11%, до 20,8 тысячи рублей в месяц за кв. метр. В Санкт-Петербурге увеличение составило 8%, до 12,1 тысячи рублей. В Новосибирске, где сильнее всего подорожала аренда помещений под магазины, аренда офисов выросла в цене на 4%. Аренда офисов подешевела в Волгограде (-2%), Воронеже (-3%) и Омске (-1%).

В сегменте торговых площадей средние арендные ставки сильнее всего выросли в Новосибирске: в среднем на 24%, до 16,7 тысячи рублей в месяц за кв. метр. В Казани стоимость аренды поднялась на 18%, до 12,8 тысячи рублей, а в Санкт-Петербурге – на 14%, до 23,7 тысячи рублей. В Москве владельцы коммерческой недвижимости просят за помещения под магазины в среднем 49,6 тысячи рублей в месяц за кв. метр. Это значительно больше, чем в других российских городах, но только на 3% выше ставок в аналогичный период 2016 года. Падение цен отмечено в Екатеринбурге (-7%) и Красноярске (-2%).

Во всех городах-миллионниках аренда помещений свободного назначения обходится дороже офисов. В Москве арендные ставки на помещения свободного назначения поднялись на 17%, до 24,1 тысячи рублей за кв. метр в месяц. В Казани увеличение составило 15%, до 9,56 тысячи рублей, а в Санкт-Петербурге – 14%, до 15,9 тысячи рублей за кв. метр в месяц. В Красноярске аренда помещений свободного назначения подешевела на 4%, а в Перми на 1%. В Воронеже арендные ставки за год не изменились. В Новосибирске арендная ставка в 2017 году составила 8 867 руб., что на 3% больше, чем в предыдущем году.

Прогнозы

Эксперты «ЁЛКА девелопмент» считают, что в ближайшие полтора года цены продаж офисной недвижимости прибавят 4-6%, а арендные ставки увеличатся в среднем на 6%. Продажи площадей в торговой недвижимости вырастут на 1-2%, а вот рынок аренды опережающе подрастет на все 4%. Складская недвижимость по традиции продемонстрирует рекордные положительные корректировки, которые составят как в продажах, так и в аренде 6-8%. 

Выводить на главной: 

Похожие статьи: