Спокойствие, только спокойствие

24 декабря 2015

Спокойствие, только спокойствие

Сибирский рынок ипотечного кредитования переживает встряску: объемы выданных кредитов на жилье упали в два раза, а банки пожинают плоды прошлогодних рекордов — размер просроченной задолженности в регионе, наоборот, в два раза увеличился. При этом сами игроки рынка сохраняют невозмутимость.

Рынок ипотеки в Сибири стал лидером страны по падению объемов выданных кредитов — показатель 48% (почти на 15% больше среднего) считается рекордным в России. Всего в регионе с начала года было выдано кредитов на сумму 65 млрд руб­лей. По данным коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн», на Сибирский федеральный округ приходится около 11,64% от всего объема выданных ипотечного кредитов в России.

В число лидеров по темпам снижения выданных с начала года кредитов попали Томская область (-55,41%), Омская область (-54,19%), Новосибирская область (-54,18%), Иркутская область (-52,38%), Красноярский край (-52,22%). Также, посчитали коллекторы, сегодня средний срок кредитования в СФО составляет 14,49 лет против 15,05 лет в 2014 году, средняя сумма ипотечного кредита — 1,41 млн руб­лей против 1,49 млн руб­лей в 2014 году. Пытаясь не допустить резкого снижения спроса на жилье и темпов строительства, государство приняло программу ипотеки с господдержкой, которая стартовала весной этого года. В результате деньги перетекли из сегмента вторичного жилья в «первичку».

Эти цифры, на первый взгляд, выглядят устрашающе, но не стоит впадать в панику: если сравнивать показатели текущего года с показателями 2013 года, то рынок просто не оправдал завышенных ожиданий — темпы роста остались на уровне инфляции. По данным экспертов рынка жилой недвижимости, ситуация не настолько критична, как заявляют коллекторы: на начало августа падение объемов выдачи ипотеки по сравнению с тем же периодом прошлого года составило 24%. Но если сравнивать с 2013 годом, то ипотека осталась на том же уровне, поэтому нельзя назвать это катастрофическим снижением объемов.

Жировая прослойка

Пока держаться на плаву застройщикам помогает «жировая прослойка», накопленная за предыдущие годы, поэтому темпы жилищного строительства не сильно падают. Однако высокая ключевая ставка и дефицит бюджета привели по итогам второго квартала 2015 года к падению объема работ по виду деятельности «строительство» на 40%, а в июне — на 46%.

«В результате мы имеем достаточно странную структуру строительства по итогам полугодия — у нас строятся дома, но не строятся больницы, школы, детские сады, промышленные и административные здания, и это тоже плохо — рынок должен быть сбалансирован», — говорит новосибирский независимый аналитик Сергей Николаев. Постепенно государство начнет выполнять свои социальные обязательства — деньги вновь будут перенаправлены в другое русло, а застройщики будут вынуждены менять стратегию привлечения финансирования. По мнению Николаева, исходя из средневзвешенных индексов, следующий год для рынка жилой недвижимости будет еще хуже.

Разговоры о снижении темпов строительства и отсрочках сдачи жилья застройщики пока вести не готовы, но признают: необходимо самим формировать спрос, при этом предложение должно быть интересным. «Простые проекты уже не имеют возможности быть конкурентными. Приходится много внимания уделять отличительным особенностям. Конечно, необходимо подстраиваться под новые условия — динамика продаж у застройщиков повторяет динамику объема выданных займов. Безбашенные ускорения прошлого года сейчас не повторяются, планировать работу приходится по-другому, — рассказывает генеральный директор ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков. — Сейчас мы находимся в «вилке»: есть вопрос цены, потребитель за последний год обеднел, и есть вопрос себестоимости, который завязан на импорте. Затраты на маркетинг и рекламу тоже увеличились. И кто в этих условиях будет удачнее маневрировать, тот и выживет».

Бомба замедленного действия

Но главная проблема для ипотечного рынка, который последние три года является одним из драйверов роста для банковского сектора, кроется в другом. Ажиотаж на рынке недвижимости в конце 2014 года, который во многом обусловил рекордные показатели продаж, заложил своего рода «мину» замедленного действия — через пару лет банки получат большое количество просроченных задолженностей от заемщиков, взявших кредиты в конце 2014-го и в начале 2015 года.

По данным коллекторов, на Сибирский федеральный округ приходится около 11,64% от всего объема просроченной задолженности в сегменте ипотечного кредитования 10,84% в России. Про­сроченная задолженность в регионе увеличилась на 52,58% и на 1 августа достигла 6,12 млрд руб­лей. Говоря о регио­нальном распределении, то в Кемеровской области объем просроченной задолженности в сегменте ипотечного кредитования составляет 469 млн руб­лей (рост 13,83%), в Алтайском крае — 553 млн руб­лей (рост 74,44%), Томской области — 147 млн руб­лей (рост 4,25%).

Показатели ипотечного кредитования в Сибирском федеральном округе

Новосибирская область занимает первое место по объему просроченной задолженности в Сибирском федеральном округе — на нее приходится 23,47%, на втором месте — Красноярский край, на третьем — Иркутская область (см. табл.).

Уже во второй половине прошлого года россияне начали волноваться за свои сбережения и забирать вклады из банков, опасаясь, что либо банк потеряет лицензию, либо произойдет инфляционное обесценение. «В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране россияне традиционно рассматривают покупку жилья, и 2014 год не стал исключением. Те же, кому не хватало сбережений на подобное приобретение с 100% покрытием расходов, активно стали прибегать к услугам банков по ипотечному кредитованию, — поясняет президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева. — Таким образом, ипотечный заемщик конца 2014 года и начала 2015 года — это не тот, кто взвешено подходит к оформлению кредита на столь долгий срок, а скорее тот, кто имел накопления в размере 50–60% от стоимости недвижимости, бравший кредит на менее длительный срок, однако до конца не учитывающий все риски». Подобная ситуация возникала в кризис 2008–2009 годов — далеко не все ипотечные заемщики способны в несколько нестабильной ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе трех–пяти лет.

По данным «Секвойя Кредит Консолидейшн», портрет ипотечного должника сейчас выглядит таким образом: средний возраст — 35–40 лет, образование высшее, как правило, у большинства есть семья, более чем у 50% — дети. Наиболее рисковыми для ипотечного кредитования являются граждане, занятые в сфере строительства, финансов и туризма. Последний сегмент имеет сезонность и, как следствие, непостоянный доход. В качестве причины невыплаты по ипотечному кредиту называют «временные трудности», «потеря работы». По последним данным, ипотечные заемщики в среднем отдают около 38% своих доходов на погашение кредита — в 2015 году доля расходов на погашение ипотечного кредита может вырасти до 42%, тем самым существенно возрастает риск выхода на просрочку. Однако этот вариант развития возможен только в том случае, если во втором полугодии не будет улучшения макроэкономических показателей.

В ожидании волны

По довольно скупым, но спокойным комментариям представителей сибирских банков можно сделать вывод, что паники на рынке нет, а впереди увеличение продаж. «Да, в этом полугодии мы выдали в 2,5 раза меньше кредитов, чем за аналогичный период прошлого года, всего в нашем банке выдано 1,7 млрд руб­лей. 95 процентов всех кредитов выдано по программе ипотеки с господдержкой, это существенно стимулировало рост количества заявок, а в ближайшее время мы ожидаем и очередное понижение льготной ипотечной ставки. Именно этот фактор, как и сезонный рост увеличения продаж, вселяет оптимизм», — комментирует ситуацию управляющий директор по ипотеке Сибирского филиала ВТБ24 Виктория Ферле и добавляет, что объем просрочки увеличился в обычных рамках и сопоставим с рекордным объемом ипотечных кредитов, выданных в 2014 году. Ей вторит и руководитель Центра ипотечного кредитования новосибирского филиала «Банка Москвы» Дарья Мартынова: «Показатели просрочки носят относительный характер и зависят от срока и размера просроченной задолженности. Каждый банк определяет для себя допустимые диапазоны просроченной задолженности. Мы ищем варианты работы с просроченными кредитами, поэтому немаловажным фактом является причина выхода на просрочку, например, если причиной является временная потеря части дохода — увольнение одного из супругов, к примеру, то банк может предложить рефинансирование кредита в рамках программы реструктуризации задолженности, то есть увеличив срок кредита, чтобы платеж стал меньше».

Однако, если в ближайший год ситуация в экономике страны не изменится, а предпосылок к этому на данный момент нет, то уже со следующего года банковский сектор начнет фиксировать очередную волну просроченной задолженности по ипотечным кредитам, только на этот раз это будет уже не узкий сектор валютных заемщиков.

Просто к хорошему быстро привыкают, и бешеные продажи квартир на нулевых стадиях в 2014 году расхолодили строителей, несмотря на то, что кризис ожидали все. Банкам также придется задуматься о смене стратегии — как обезопасить себя от невыплаченных кредитов и избежать новых — «рекордных» — падений объемов ипотечного кредитования.

Распределение объема выданных ипотечных кредитов по округам на 01.08.2015 года

Распределение объема выданных ипотечных кредитов по округам на 01.08.2015 года

Распределение просроченной задолженности по округам на 01.08.2015 года

Распределение просроченной задолженности по округам на 01.08.2015 года

 

Показатели ипотечного кредитования в Сибирском федеральном округе

Показатели ипотечного кредитования в Сибирском федеральном округе

 


Похожие статьи: